◎记者 孙忠

　　6月18日，我国首批4只商业不动产REITs登陆上交所 ，标志着商业不动产REITs试点工作实现良好开局
，。我国公募REITs市场正迈入新阶段，资本市场服务实体经济的深度和广度进一步拓展 。

　　首批商业不动产REITs的落地 ，对于盘活存量资产扩大有效投资 、构建房地产行业发展新模式
、丰富资本市场资产配置功能、更好服务实体经济高质量发展具有重要意义
。

　　上市首日，4只商业不动产REITs均以红盘报收
，其中国泰海通砂之船商业REIT一度上涨21%。

　　试点落地 拓展REITs市场版图

　　2025年末，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》及配套业务规则 ，正式启动商业不动产REITs试点工作 。

　　试点政策发布以来
，市场各方反响积极 、项目申报踊跃，审核注册各项工作有序推进 ，汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT
、国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT等4只产品获得证监会注册批复
，并于6月18日登陆上交所，成为国内首批落地的商业不动产REITs ，从试点政策发布到首批产品上市
，用时不到半年。

　　18日，4只商业不动产REITs上市后表现出色 ，其中国泰海通砂之船商业REIT一度涨幅超过21%
。

　　首批上市的4只商业不动产REITs实现了主体多元 、业态优质
、区位核心、运营成熟的多重优势叠加
，为产品稳健运营筑牢根基。原始权益人涵盖地方国有龙头企业 、头部优质民营企业等多元市场参与主体，兼顾国资稳健属性与市场化运营活力 ，行业示范效应突出 。产品底层资产覆盖商业零售
、商业办公楼两大主流优质商业业态，位于北京、上海 、郑州
、西安、哈尔滨等地的核心地段
。

　　市场人士表示
，首批项目区位优势明显，历史经营业绩良好 、现金流稳定性较强
、合规性完善 ，以优质资产打底
，从源头夯实商业不动产REITs长期分红与资产保值基础。

　　截至近来 ，全市场已受理21只商业不动产REITs ，拟募集资金超过600亿元 。其中
，上交所已受理16只产品
。上海证券报记者了解到，已受理项目发行主体覆盖央企、地方国企 、头部民企及外企 ，资产涵盖商业综合体、商业零售
、商业办公楼、酒店等成熟业态
，区位优势明显，运营核心指标较为稳健 ，初步形成一定示范作用和规模效应。

　　中金基金相关业务负责人表示
，投资者布局商业不动产REITs，主要看中底层商业物业持续现金流分红能力 ，在大类资产配置中，商业不动产REITs是优质配置工具 。

　　盘活存量资产 打通“投融管退 ”

　　首批商业不动产REITs的顺利上市
，绝非单一金融产品的落地，而是我国商业地产行业转型升级的关键转折点 ，对于支持构建房地产发展新模式 、服务实体经济发展具备多重价值
。

　　“商业不动产REITs有助于地产商实现资本循环利用
，从而为新开发项目提供资金，或改善其杠杆率及流动性状况。
”惠誉评级亚太区企业评级董事邓碧莹向记者表示 。

　　商业不动产REITs作为权益性标准化金融产品 ，打通了存量资产盘活的标准化通道
，有效破解了商业地产“重资产
、高沉淀、周转慢”的行业痛点，帮助企业快速回笼资金 、优化资产负债结构 ，实现“投融管退 ”的良性循环
，推动行业从传统开发销售模式向精细化持有运营模式转型
。同时，回收资金可反哺城市商业改造与新项目精细化运营 ，有利于提升资本市场服务实体经济的精准性与有效性。

　　“从海外成熟市场经验来看
，商业不动产与REITs之间具有高度适配性，酒店
、写字楼、购物中心等业态占据较高的市场比例 ，预计我国可进行资产证券化的商业不动产规模有望达万亿元级别 。”中信证券首席经济学家明明表示。

　　明明认为，发行商业不动产REITs有多重作用：一是充分发挥REITs盘活存量资产 、打通企业“投融管退
”的资金闭环
，助力房地产企业优化资本结构和商业地产行业转型升级；二是丰富我国REITs市场的资产种类，匹配不同风险偏好的投资者对于另类投资的需求 ，进一步推动REITs市场扩容；三是从中长期来看
，商业不动产REITs市场发展壮大后有望与大宗交易市场形成联动，为商业不动产价值提供合理有效的“锚”
。

　　REITs市场生态体系渐趋完善

　　伴随着商业不动产REITs的稳步扩容 ，REITs市场配套政策及制度机制逐步走向成熟
，REITs市场生态逐步完善
、投融资体系更加健全。

　　据悉，近期还有多个首批项目将依规发行上市 ，市场将稳步持续扩容 。与此同时
，配套政策持续完善，制度的适应性、包容性也在不断增强
。

　　记者从不同渠道了解到 ，相关部门 、地方政府正在研究推进土地使用权续期
、税收支持、保险资金投资等配套举措
，4只中证REITs全收益指数基金已于近日获得证监会批复，可为REITs市场引入增量资金 ，投融端的政策合力不断增强。

　　一位投资机构负责人表示，REITs市场生态正经历着从“量的积累 ”向“质的飞跃
”转变 。随着优质商业不动产的持续供给
，REITs产品可为保险 、养老金等长期资金提供理想的大类资产配置标的，进而引入长期资金 ，有效平抑二级市场波动；REITs指数基金则进一步畅通中长期资金与中小投资者便捷参与REITs投资的渠道
，有利于形成协同发展的多层次投融资体系
。

　　上交所有关负责人向记者表示，上交所将在中国证监会领导下 ，坚持稳起步、稳发展
，以商业不动产REITs试点为契机，推动REITs市场高质量发展 ，营造“资金愿意来
，企业留得住，投资者有回报”的市场生态 ，为更好服务国家战略
、民生福祉和资本市场持续稳定健康发展
，提升服务实体经济质效贡献力量。